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价格为何连涨不止？ ●杜宇2004全国房地产市场回顾 如果要找一个字来描绘2004年房价走势“涨”无疑是首选。如果要找一个词来解释房价为何连涨不止那可就难了。需求、地价、供需矛盾、炒作等等这一连串词都会被不同的人视作房价上涨因素的关键词。 “涨”的表现来自于权威部门的统计数据。国家统计局最新统计显示2004年1至11月全国商品房平均销售价格为每平方米2759元同比上涨12.5%。 连涨不止的房价不仅牵动着老百姓的神经也吸引着专家、业内人士的目光究竟是什么因素导致在宏观调控政策冲击下的房价持续上涨呢﹖ 以建设部政策研究中心为代表的观点是无论是由居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求强大的市场需求推动房价上涨。 地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是“招、拍、挂”制度也存在明显的缺陷即短期内容易推动地价上涨。 新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升并不单指建材等价格上涨带来的成本增加还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 房地产供给结构变动推动房价上涨。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动即中低价位商品住房供应量下降高档商品房供应增加使得商品房平均价格上扬这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。 多种住房需求旺盛。除消费需求外当前房地产市场中还存在大量投资需求。在一定条件下局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨与存在投机性炒作密切相关。 房地产价格上涨深层次原因在于消费者“买涨不买跌”的心理预期。 这些因素得到部分学者和业内人士的认同。当然也有反对的声音。 有专家指出在一个充满投机的房产市场所谓高地价不过是个幌子。今天的建筑用地是两年前获得的今天的高房价是建立在以前的地价基础上的而以前的土地大多是划拨和协议出让的相对于今天的高房价地价不是太贵而是太便宜。 房价的连涨不止势必有其合理因素但是更让人们关注的是其不合理因素。建设部政策研究中心也认为局部地区和个别房地产项目价格短期内出现的上涨是非正常的。 房价为何连涨不止专家学者众说纷纭。甚至有人质疑来自房地产市场的数据。其代表观点是目前房地产开发商与购房者信息不对称房价不能反映房地产真实供求关系。 为此部分专家建议加强房地产市场信息系统建设规范中介服务机构的行为提高各类房产市场的透明度逐步形成反映房地产真实供求的房产价格更好地发挥市场功能改善投资结构引导合理需求。
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