2004年龙岩房地产市场在宏观调控中前行

　　●记者　林阿玲　实习生　余锦秀

　　对房地产业来说，2004年是一个颇为不平静的年份，宏观调控使房地产业处在风口浪尖。频频的政策出击、“看不懂”的房价形势、蒙胧不清的市场前景，曾使各方众说纷纭。如今，这一年已经过去。盘点2004年的龙岩楼市，一张特点清晰的房产形势图展现在人们的面前。

　　房地产开发：热！

　　2004年的龙岩似一个大工地，塔吊林立、高楼比肩。回首这一年的房地产市场，无论开发企业还是购房者的体验，都会有一种强烈的“震荡”感。

　　自2001年起，全国关于房地产“泡沫崩溃”的警言和辩论一直不绝于耳，终于导致2004年国家调控固定资产投资过热的政策接连出台：高举地价、紧缩供地、利率调高等，无时不在绷紧从业者的神经。但在宏观经济发展指标均好于上年的形势下，2004年的龙岩楼市依然取得了一个丰收之年：房地产开发投资持续保持强劲态势，全年完成房地产开发投资14.31亿元，同比增长29.51%，商品房销售面积70.41万平方米，实际销售额突破10亿元大关。

　　房地产业的全面提升，离不开龙岩近年来稳扎稳打的经济发展：龙岩交通立体网络的进一步构建，明显增强了我市在三省边界中的区位优势，给房地产业带来了良机。市委市政府“南拓、西进、北扩”的城市发展战略，使得城市化进一步提高，推动了全市经济的发展，城市人口进一步增长，住房需求剧增。“拆迁—改造—开发”是龙岩城市环境全线升级的一条主线，必然结出硕果。

　　商品房供需：旺！

　　“买房就像买白菜”，有人这样形容2004年买房者的需求状态。许多楼房还未开盘，就已预售一空，一些楼盘甚至出现了抢购的场面。的确，这一年无论是新建商品房还是二手房，无论是住宅还是商铺和写字楼，开发量和租售量都在节节攀升。

　　依托健康、稳定的市场大环境，2004年龙岩楼市经历了一次巅峰洗礼：在2003年快速开发建设的惯性驱使和2004年新开工面积大幅增加的情况下，去年全市商品房施工面积达到212.08万平方米，同比增长61.95%。商品房销售面积超过了竣工面积，出现了供需两旺的盛况。在需求的拉动下，连许多积压多年的空置房也销售一空，尤其是住宅空置房，由上年空置的10.18万平方米下降到了2.68万平方米，得到了空前“消化”。

　　分析起来，需求旺盛主要有以下几方面原因：随着城镇居民收入水平的提高，以旧换新，以小换大，为改善居住环境条件而重新购房者不断增多。龙岩城市建设力度加大，去年全市实际拆迁建筑面积达21万平方米，其中货币化补偿占到了1/3，也促进了商品房需求。房价的不断上涨，则在很大程度上刺激了预期购房者的积极性。另据统计，外地区到龙岩购房的只占6%左右，尚未出现外地的炒房团，但在中心城市，出现了一大批以投资为主的购房者，他们常常一次性就购进五六套，也促进了商品房需求。

　　商品房涨价：快！

　　回顾去年龙岩房地产市场的诸多热点，有关“房价”的话题无疑是“热中最热”。房价的一再飙升，让业界注目，也使它无可辩争地成为该年度的“高频词”。

　　龙岩中心城区商品房去年平均售价每平方米2076元，其中商品住宅的平均售价高达每平方米1846元，分别比上年同期增长了18.41%和16.16%。从全市来看，商品房全年平均售价达每平方米1679元，商品房住宅1348元，同比增长也均突破了10个百分点。

　　房价的急速上涨，让想买房的人欲买还休，欲罢不能，左顾右盼。是什么因素推动我市房价涨得如此迅速？据房管部门分析，受国家土地、拆迁、银行信贷等宏观调控的影响，土地供应偏紧及拆迁难等因素，造成土地供应量下降，竞争激烈，土地成本增加，地价上升；银行信贷紧缩，造成房地产开发企业向民间借贷，企业支付利息费用增加，无形中增加成本。值得注意的是，开发企业对价格炒作较大也是原因之一。每遇“三材”价格上涨，土地拍卖后地价的攀升等，一些开发商便进行炒作、提价，所提价格远远超过“三材”或土地成本上涨幅度。

　　2004年尽管收获颇丰，但过程并不轻松，压力有增无减。由于宏观调控配套政策的出台，房地产约定俗成的“游戏规则”在转变；房价攀高，购房者的心理预期和能力在改变；消费的梯次结构也在改变。2005年龙岩房地产将会迎来怎样的走势，现在谁也无法给出一个精确的答案，但无疑，要促进房地产业持续健康发展，完善房地产市场发展环境、规范市场秩序、增加有效供给、化解投资风险等，都是极为必要的。