2004年龍岩房地產市場在宏觀調控中前行

　　●記者　林阿玲　實習生　余錦秀

　　對房地產業來說，2004年是一個頗為不平靜的年份，宏觀調控使房地產業處在風口浪尖。頻頻的政策出擊、“看不懂”的房價形勢、蒙朧不清的市場前景，曾使各方眾說紛紜。如今，這一年已經過去。盤點2004年的龍岩樓市，一張特點清晰的房產形勢圖展現在人們的面前。

　　房地產開發：熱！

　　2004年的龍岩似一個大工地，塔吊林立、高樓比肩。回首這一年的房地產市場，無論開發企業還是購房者的體驗，都會有一種強烈的“震蕩”感。

　　自2001年起，全國關于房地產“泡沫崩潰”的警言和辯論一直不絕于耳，終于導致2004年國家調控固定資產投資過熱的政策接連出台：高舉地價、緊縮供地、利率調高等，無時不在繃緊從業者的神經。但在宏觀經濟發展指標均好于上年的形勢下，2004年的龍岩樓市依然取得了一個丰收之年：房地產開發投資持續保持強勁態勢，全年完成房地產開發投資14.31億元，同比增長29.51%，商品房銷售面積70.41萬平方米，實際銷售額突破10億元大關。

　　房地產業的全面提升，離不開龍岩近年來穩扎穩打的經濟發展：龍岩交通立體網絡的進一步構建，明顯增強了我市在三省邊界中的區位優勢，給房地產業帶來了良機。市委市政府“南拓、西進、北擴”的城市發展戰略，使得城市化進一步提高，推動了全市經濟的發展，城市人口進一步增長，住房需求劇增。“拆遷─改造─開發”是龍岩城市環境全線升級的一條主線，必然結出碩果。

　　商品房供需：旺！

　　“買房就像買白菜”，有人這樣形容2004年買房者的需求狀態。許多樓房還未開盤，就已預售一空，一些樓盤甚至出現了搶購的場面。的確，這一年無論是新建商品房還是二手房，無論是住宅還是商鋪和寫字樓，開發量和租售量都在節節攀升。

　　依托健康、穩定的市場大環境，2004年龍岩樓市經歷了一次巔峰洗禮：在2003年快速開發建設的慣性驅使和2004年新開工面積大幅增加的情況下，去年全市商品房施工面積達到212.08萬平方米，同比增長61.95%。商品房銷售面積超過了竣工面積，出現了供需兩旺的盛況。在需求的拉動下，連許多積壓多年的空置房也銷售一空，尤其是住宅空置房，由上年空置的10.18萬平方米下降到了2.68萬平方米，得到了空前“消化”。

　　分析起來，需求旺盛主要有以下几方面原因：隨著城鎮居民收入水平的提高，以舊換新，以小換大，為改善居住環境條件而重新購房者不斷增多。龍岩城市建設力度加大，去年全市實際拆遷建筑面積達21萬平方米，其中貨幣化補償占到了1/3，也促進了商品房需求。房價的不斷上漲，則在很大程度上刺激了預期購房者的積極性。另據統計，外地區到龍岩購房的只占6%左右，尚未出現外地的炒房團，但在中心城市，出現了一大批以投資為主的購房者，他們常常一次性就購進五六套，也促進了商品房需求。

　　商品房漲價：快！

　　回顧去年龍岩房地產市場的諸多熱點，有關“房價”的話題無疑是“熱中最熱”。房價的一再飆升，讓業界注目，也使它無可辯爭地成為該年度的“高頻詞”。

　　龍岩中心城區商品房去年平均售價每平方米2076元，其中商品住宅的平均售價高達每平方米1846元，分別比上年同期增長了18.41%和16.16%。從全市來看，商品房全年平均售價達每平方米1679元，商品房住宅1348元，同比增長也均突破了10個百分點。

　　房價的急速上漲，讓想買房的人欲買還休，欲罷不能，左顧右盼。是什么因素推動我市房價漲得如此迅速？據房管部門分析，受國家土地、拆遷、銀行信貸等宏觀調控的影響，土地供應偏緊及拆遷難等因素，造成土地供應量下降，競爭激烈，土地成本增加，地價上升﹔銀行信貸緊縮，造成房地產開發企業向民間借貸，企業支付利息費用增加，無形中增加成本。值得注意的是，開發企業對價格炒作較大也是原因之一。每遇“三材”價格上漲，土地拍賣后地價的攀升等，一些開發商便進行炒作、提價，所提價格遠遠超過“三材”或土地成本上漲幅度。

　　2004年盡管收獲頗丰，但過程并不輕松，壓力有增無減。由于宏觀調控配套政策的出台，房地產約定俗成的“游戲規則”在轉變﹔房價攀高，購房者的心理預期和能力在改變﹔消費的梯次結構也在改變。2005年龍岩房地產將會迎來怎樣的走勢，現在誰也無法給出一個精確的答案，但無疑，要促進房地產業持續健康發展，完善房地產市場發展環境、規范市場秩序、增加有效供給、化解投資風險等，都是極為必要的。