龙岩中心城区商品住宅供求是否平衡？

　　在“房地产投资买涨不买跌”的影响下，2004年，龙岩中心城区商品房平均售价每平方米2076元，其中商品住宅的平均售价每平方米1846元，分别比上年同期增长了18.41%和16.16%，伴随着房地产价格的一路上升，房地产的销售也出现一度的火暴局面。不少人有一个疑问：龙岩中心城区房地产数量，供需情况到底是否平衡，能否满足中心城区人口的居住需求呢？

　　●现状：供需基本平衡，

　　有一定的发展需求

　　从龙岩中心城区房产发证情况来看，至2004年底，累计发放房产证约5.2万本，发证建筑面积1130万平方米左右，其中住宅发放约4万本，发证面积600万平方米左右。从理论上推测，现龙岩中心城区有近30万人口，按照平均每户5个人口计算则现有6万户，如每户需要一套平均建筑面积为120平方米的房地产住宅，共需要720万平方米的住房。与龙岩中心城区现有发证的住宅面积约600万平方米相比，还有一段差距。但实际情况是，多年来的种种原因导致龙岩中心城市存在相当数量且正在使用的违章建筑（民宅），以及一定数量的正在办证的单位房改房，此两部分的建筑面积之大，据部分专业人员估计总体上占已办证面积的五分之一左右。这几部分住宅面积累加后，龙岩中心城区的住宅在数量上已基本上达到饱和的情况。

　　从未来龙岩中心城区的发展情况来看，按规划，2020年龙岩中心城区的人口将达到80万人，由于计划生育政策的执行，按今后每户人口将变少的实际情况即每户4个人计算则有20万户，每户120平方米，则需要2400万平方米的住宅。以龙岩中心城市现有量约720万平方米计算，尚有差距1680万平方米。在2005年至2020年的十五年的时间，平均每年需要112万平方米的面积，才能满足不断增长的需要。在此112万平方米的“蛋糕”分配中，一是政府在经济适用房的建设力度的进一步加大，为满足对全市房地产业宏观调控需要有一定的市场占有比例；二是随着城市的发展，拆迁安置房将逐年增加，该部分约占20%的份额；新型的集资建房（国家鼓励的建房模式，与上世纪九十年代的由各单位牵头的集资建房不同）占一定的比例，且比例将不断增高；最终由房地产开发公司提供的商品房住宅的数量约占60%左右，即70万平方米的规模，略有余地可以定为80万平方米。

　　●专家的忠告：

　　保持谨慎和积极的态度每年80万平方米的住宅需求，同2004年全市商品房施工面积212.08万平方米，其中龙岩中心城区的商品住宅面积已超过一半即保守地以100万平方米计算，也有20万平方米的差距。如此情况，有关房地产专家敬告大家：一是由于供需关系的变化，我市今后的房地产价格的增速将进一步减缓，广大的市民朋友们在房地产投资消费中应该保持清醒的头脑，货比三家，购置优质房产；二是由于人们在添置房地产中理性程度的加大，对房地产的需求已由数量向质量方面转化，国家在住宅产业化进程中推行“康居示范工程”，因此众多的房地产开发商也需要改变观念，以新的经营理念精心制作更多的房地产小区，确保企业在激烈的市场竞争中能够得到生存和发展，以优质的房地产商品满足市民的需要。