|
| 返回首页 > 每日新闻报道 |
|
投资有机遇和风险购房须谨慎和理性 ——浅谈2005年龙岩楼市风云●柯银河 市场需求变化，宏观政策调整，游戏规则改变——龙岩房地产市场在人们的惊叹声和猜疑声中一路走来。2005年的楼市将如何发展？本人对2005年楼市进行一番预测并提出以下几点不成熟意见，仅供参考。 一、品牌竞争时代来临 土地挂牌竞价出让与全额付款方式、项目资本金制度提高资本金比例、银行信贷的严格手续与贷款利率的提高、商品房按揭消费信贷的紧缩、商住及户型上的结构性供求矛盾等，将提高房地产业运营门槛，加剧市场竞争。出于资本整合实力和专业技术管理整合能力的综合竞争加剧，2005年龙岩房地产公司将加速重组，优胜劣汰更加突出，大型的、有实力、有品牌的开发商将主导龙岩的房地产市场。 政府、企业对城市区域运营与经济发展的内在意义认识更为深刻。在新的发展形势和竞争格局下，政府、企业都将跳出传统的土地开发模式，更积极有效地进行系列资源整合，通过区域运营创造城市更高价值和企业的更高效益。 二、土地与金融政策影响初显 土地和金融是今、明两年的调控重心。土地政策方面，虽然已于去年基本解除“农转非”的限制，但相应地增加了一些框框，管理权限也将上升至省级国土管理部门，加上城市拆迁管理办法的执行，旧城改造难度和成本进一步加大，土地政策带来的房地产供给减少、成本提高的影响将逐步显现。 金融政策方面，去年10月底和本月中旬房贷利率进行了调整。虽然幅度小，对贷款影响不大，但其更可能影响的是人们的心理预期，特别是多次小幅调息，市场将会收缩消费，从而减少房地产的需求空间。 从2003年以来，龙岩土地一级市场供应面积大幅下降。相比较市场对土地的饥渴程度，供需矛盾短期内难以改变。随着土地获取的难度和成本加大，房地产开发企业将更加重视产品质量，产品向着精细化、个性化方向发展。 三、供求关系结构性失衡 从整个龙岩市场来看，一方面城区内市场将主要被高品质、高价位房产占领；另一方面，中小户型、低总价的楼盘存在很大的市场需求，因此将导致供求结构性矛盾更加突出。 虽然城区内许多楼盘将走中高档路线，但其客户层面却相对狭窄，而且数量有限，所以在楼盘产品创新力不足和同质化严重的情况下，激烈竞争是不可避免的。 四、产品素质加快提升 受以下因素的推动，产品素质将整体加快提升：一是大盘和精品楼盘高素质、高回报的示范效应，使开发商普遍意识到高素质的重要性，在投入上明显加大；二是以高成本挂牌取得土地的开发商，不得不提高产品素质，以保证和提高项目回报与利润空间；三是具备“山、水、园、人文配套”等优势资源的项目，对产品规划设计的档次追求普遍较高；四是中心城市外项目规划起点提高，推动城区外产品素质的提升。 而在户型面积各异的情况下，产品规划设计上对差异化竞争的追求更加强烈，产品亮点卖点将会频现。市场竞争将从取得土地的资本整合实力竞争，深化为产品规划设计、工程管理与市场营销等专业层面整合能力的竞争。 另外，由于城市运营方式的投入，将会有一批国内的著名开发商携大批资金、专业开发模式及全新的产品大举进入龙岩市，将会使产品有一个质的提升。 五、短期投资风险加大 因为房价的连年攀升，加之市场缺乏更好的投资渠道，市场中投资性购房比例不少，从行情价格来看，基本没有赔的。但从目前来看，尽管房价还在上扬，但个人购房投资的风险却加大了。第一，经过连续四五年的快速增长，房价在一个周期内几近制高点，房子本身的升值空间相对减少；第二，因为房子品质处于快速上升期，产品的不断升级，必须考虑功能折旧的问题；第三，热点区域分散、房价增幅的地域差异较大，对区域、项目、产品的选择至关重要。短期投资虽然风险加大，但从中长期投资来看，投资空间尚可。 六、商业地产面临考验 2005年、2006年，龙岩地产竞争将更为激烈，商业供应量的增加，造成商业物业在短期内相对过剩，投资利润空间减少，两极分化严重，特别是一些招商水平和运作能力无法大幅提升的项目，投资风险将明显加大。而多数置业者经历了店铺投资的繁华与萧条，也学会了从未来经营体系等方面判断商业价值和投资价值。因此，缺乏完善系统的商业规划、招商计划、经营管理，底子不够厚实又急于通过概念包装、市场吆喝来实现规模利润的开发理想是很难得逞的。 综合上述意见，本人认为，还是一句话：“投资有风险，购房须谨慎”。 （作者系龙岩房地产商会会长）
|
| 返回首页 > 每日新闻报道 > |
