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投資有機遇和風險購房須謹慎和理性 ──淺談2005年龍岩樓市風云●柯銀河 市場需求變化，宏觀政策調整，游戲規則改變──龍岩房地產市場在人們的驚嘆聲和猜疑聲中一路走來。2005年的樓市將如何發展？本人對2005年樓市進行一番預測并提出以下几點不成熟意見，僅供參考。 一、品牌競爭時代來臨 土地挂牌競價出讓與全額付款方式、項目資本金制度提高資本金比例、銀行信貸的嚴格手續與貸款利率的提高、商品房按揭消費信貸的緊縮、商住及戶型上的結構性供求矛盾等，將提高房地產業運營門檻，加劇市場競爭。出于資本整合實力和專業技朮管理整合能力的綜合競爭加劇，2005年龍岩房地產公司將加速重組，優勝劣汰更加突出，大型的、有實力、有品牌的開發商將主導龍岩的房地產市場。 政府、企業對城市區域運營與經濟發展的內在意義認識更為深刻。在新的發展形勢和競爭格局下，政府、企業都將跳出傳統的土地開發模式，更積極有效地進行系列資源整合，通過區域運營創造城市更高價值和企業的更高效益。 二、土地與金融政策影響初顯 土地和金融是今、明兩年的調控重心。土地政策方面，雖然已于去年基本解除“農轉非”的限制，但相應地增加了一些框框，管理權限也將上升至省級國土管理部門，加上城市拆遷管理辦法的執行，舊城改造難度和成本進一步加大，土地政策帶來的房地產供給減少、成本提高的影響將逐步顯現。 金融政策方面，去年10月底和本月中旬�畆迠U利率進行了調整。雖然幅度小，對貸款影響不大，但其更可能影響的是人們的心理預期，特別是多次小幅調息，市場將會收縮消費，從而減少房地產的需求空間。 從2003年以來，龍岩土地一級市場供應面積大幅下降。相比較市場對土地的飢渴程度，供需矛盾短期內難以改變。隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產開發企業將更加重視產品質量，產品向著精細化、個性化方向發展。 三、供求關系結構性失衡 從整個龍岩市場來看，一方面城區內市場將主要被高品質、高價位房產占領﹔另一方面，中小戶型、低總價的樓盤存在很大的市場需求，因此將導致供求結構性矛盾更加突出。 雖然城區內許多樓盤將走中高檔路線，但其客戶層面卻相對狹窄，而且數量有限，所以在樓盤產品創新力不足和同質化嚴重的情況下，激烈競爭是不可避免的。 四、產品素質加快提升 受以下因素的推動，產品素質將整體加快提升：一是大盤和精品樓盤高素質、高回報的示范效應，使開發商普遍意識到高素質的重要性，在投入上明顯加大﹔二是以高成本挂牌取得土地的開發商，不得不提高產品素質，以保証和提高項目回報與利潤空間﹔三是具備“山、水、園、人文配套”等優勢資源的項目，對產品規划設計的檔次追求普遍較高﹔四是中心城市外項目規划起點提高，推動城區外產品素質的提升。 而在戶型面積各異的情況下，產品規划設計上對差異化競爭的追求更加強烈，產品亮點賣點將會頻現。市場競爭將從取得土地的資本整合實力競爭，深化為產品規划設計、工程管理與市場營銷等專業層面整合能力的競爭。 另外，由于城市運營方式的投入，將會有一批國內的著名開發商攜大批資金、專業開發模式及全新的產品大舉進入龍岩市，將會使產品有一個質的提升。 五、短期投資風險加大 因為房價的連年攀升，加之市場缺乏更好的投資渠道，市場中投資性購房比例不少，從行情價格來看，基本沒有賠的。但從目前來看，盡管房價還在上揚，但個人購房投資的風險卻加大了。第一，經過連續四五年的快速增長，房價在一個周期內几近制高點，房子本身的升值空間相對減少﹔第二，因為房子品質處于快速上升期，產品的不斷升級，必須考慮功能折舊的問題﹔第三，熱點區域分散、房價增幅的地域差異較大，對區域、項目、產品的選擇至關重要。短期投資雖然風險加大，但從中長期投資來看，投資空間尚可。 六、商業地產面臨考驗 2005年、2006年，龍岩地產競爭將更為激烈，商業供應量的增加，造成商業物業在短期內相對過剩，投資利潤空間減少，兩極分化嚴重，特別是一些招商水平和運作能力無法大幅提升的項目，投資風險將明顯加大。而多數置業者經歷了店鋪投資的繁華與蕭條，也學會了從未來經營體系等方面判斷商業價值和投資價值。因此，缺乏完善系統的商業規划、招商計划、經營管理，底子不夠厚實又急于通過概念包裝、市場吆喝來實現規模利潤的開發理想是很難得逞的。 綜合上述意見，本人認為，還是一句話：“投資有風險，購房須謹慎”。 （作者系龍岩房地產商會會長）
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