城市建設的大手筆──關于城南新區開

城市建設的大手筆──關于城南新區開

　　城市建設的大手筆──關于城南新區開發的調查□本報記者趙許春通訊員黃慶平文/攝

　　城南新區位于舊城區南面，八一南路將新舊兩區連為一體，新區北起316國道，南至林業開發區，西臨古山溪，東臨即將新建的京福高速公路接線，占地約120公頃。目前，上海同濟大學城市規划設計研究院已完成對新區的總體規划設計，《城南中心區城市設計》已通過專家評審。新區內設1.2萬平方米的行政辦公樓，2萬人標准體育中心，36班中學、24班小學、50張床位衛生院各一所，60多萬平方米的高尚生態住宅及占地105畝的中央廣場、商務區，計划入住人口1.5萬人。新區共規划建設8個居住組團，容積率為1.4，整個新區布局合理、科學，環境優美、舒適，功能齊備、便捷，集工作、居住、休閑于一體。

　　低價重啟房地產業

　　邵武是福建省最早編制城市總體規划縣（市）之一，自從編制城市規划以來，尤其是“九五”計划以來，邵武掀起了多次以舊城改造為重點的城市建設高潮，城市基礎設施日臻完善，房地產業迅速發展，城市面貌全面改觀。

　　但目前，邵武城市建設的后續項目跟不上，一方面老城區拆遷難度大，開發成本高，另一方面現有城區中可供開發的地塊已所剩無几，一些遺留的房地產建設項目，由于歷史原因，難以加快建設，這些都嚴重制約了城市的建設和發展。邵武房地產業住宅依賴于非住宅而生存，房地產開發結構明顯不合理，造成營業用房價格偏高，而住宅價格卻長期在低價位上徘徊。去年下半年以來，隨著營業用房的大量積壓，非住宅房價格大幅下滑，結構不合理的缺點充分暴露出來，加上用地制度的改革，致使房地產開發成本大幅上揚，利潤下降，開發商紛紛外流，特別是舊城區用地資源稀缺、拆遷難度大等因素的交織影響，使舊城區改造受阻，非住宅支撐住宅的開發模式已無生存之地，房地產開發步履維艱。尋找低地價重新啟動房地產業已成為內在要求。再加上項目開發持續升溫，旅游市場漸次擴大，為了進一步拉大城市框架，擴大城市規模，改善人居環境，加快城市化進程，提高城市品位，推進城市經濟持續發展，市委、市政府適時提出了“東擴、南進、控中、美河”的城市發展戰略，開發建設城南新區。

　　市民親睞住宅精品

　　目前，城南新區開發具有以下五大優勢：

　　1、區位優勢獨特。該地塊西側綠水環繞，四周綠色充盈，316國道及京福高速公路接線構成新區邊線，八一南路將新舊城區連為一體，交通極為便利。新區規划充分利用依山傍水的山地自然景觀，融入本土文化底蘊，揉合了現代人的生活理念。規划道路網絡呈環狀，與古山溪遙相呼應，體現了新區設計貼近自然。主干道和次干道開口朝向舊城區，表達新區建設要汲取邵武千年古城的歷史精髓，并以緩緩的圓曲線，向新區腹地延伸，展示了新區的現代柔美之氣。新區以行政中心和丹台山形成景觀軸線，以中央廣場為核心，向四方親切而平和地鋪展延伸出8個主題組團。行政中心與精致的低層建筑、中央綠地形成層次分明、協調有序、渾然一體的視覺效果。

　　2、商品房開發空間大。據統計，目前，邵武市市區人均居住面積為14平方米左右，人均住房面積較小，商品房建筑面積約為69萬平方米，共8000套左右，居住人口占市區人口的21%，可見，商品房在邵武市民住宅構成中所占的比例仍然較小，因此商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。隨著城市土地的有償出讓，私房建設的嚴格准入，住房二級市場稅費的下調，商品房住宅將成為居民主要的住房來源。

　　3、高尚住宅開發前景廣闊。目前，邵武市15930戶居住房改房的市民將成為住宅升級換代的主要群體。據調查，截止2001年，邵武市居民住房面積在85平方米以下的有13712戶，占86%，85～100平方米的共1439戶，占9%，100平方米以上的共779戶，占5%。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入群體要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境優美，每套住宅面積在100平方米以上的住房將成為市民的首選，特別是處于消費上端的富裕階層對精品住宅情有獨鐘。

　　4、購買住宅將成為居民消費熱點和投資手段。據悉，邵武市居民2002年城鎮居民人均可支配收入為7511元，居民消費支出中恩格爾系數從1996年53.24%下降到目前的40.9%左右，這標明城鎮居民已由“溫飽型“向“小康型”轉變。邵武市2002年人均GDP1300美元左右，根據國際經驗和發展規律表明，邵武的房地產市場應已進入快速發展的階段。購買“精品住宅”已成為最便捷、最有效的投資、消費方式。

　　5、政府宏觀調控促其升溫。今后，市政府將按照市場供求規模，適度地分期推出項目地塊，并嚴格控制土地一級市場的投放量，確定新舊區域的合理比例，平衡新舊城區地價，調整舊城區土地收益金，推動新區開發。

　　可持續發展的要求

　　城南新區開發項目是市委、市政府認真貫徹福建省第七次黨代會精神，按照“東擴、南進、控中、美河”的城市發展戰略，以經營城市為理念，以建設生態文明城市為目標，加快城市化進程的重要舉措。是城市發展和建設旅游生態經濟區的必然選擇，對合理有效配置城市資源，增強城市整體的可持續發展后勁，提升縣域經濟的綜合競爭力具有十分顯著的意義。具體而言�有以下几方面意義�

　　首先，城南新區建設順應了時勢發展的潮流�將加快邵武經營城市的戰略步伐。邵武作為全省12個中心城市之一，城市化水平雖高于全省平均水平，但滯后于工業化，與經濟發展要求不相適應。對于我市土地資產營運來講，由于以往運作方式和開發程序存在一些問題，政府對舊城區的土地一級市場控制能力不強，“政府規划、土地儲備、計划供應、招標拍賣出讓”的新型土地操作方式受拆遷、資金因素影響難以有效開展。特別是歷年的分散建設，造成“綜合開發，配套建設”的規划成本過高，失去經營城市的源動力。開辟城南新區，按照城市規划和土地利用總體規划，有計划地按市場運作方式供應土地，并通過信用擔保、抵押貸款等融資手段，提高對土地的儲備和開發能力，并以“淨地”出讓，實現經營城市這一戰略目標。

　　其次，開發建設城南新區將促進我市經濟的可持續發展。投資和消費是拉動經濟增長的有效方式，在新區建設中，基礎設施建設和房地產開發都屬于高投入項目，而優質的房地產商品有利于促進消費，其對經濟的拉動作用十分明顯。建設城南新區，目的在于通過經營城市的手段，規范房地產開發程序，調整用地結構，盤活土地資產，讓土地升值，讓房產升值。同時盤活城市實物形態資產，做好城市基礎設施的資本運營，充分運用市場機制，配置政府各類無形資源，從而獲得更大的經濟效益。據測算，城南新區開發僅實現土地出讓增值和稅利上億元，并將大幅拉動地產消費和相關行業，促進全市經濟的高速增長。

　　第三�城南新區開發是旅游產業開發和工業園區建設的需要。工業園區、城南新區、南武夷旅游區這“三區”開發是全市干部群眾、多批專家長期探索和集體智慧的結晶，是邵武進入福建經濟強市的必然選擇，也是邵武經濟發展內在要求。邵武的經濟發展到今天，必須要通過工業園區加快生產力聚集﹔拉動工業快速發展，必須要通過建設新區拉大城市框架，提高城市品位和檔次，從而產生生產的集聚效益﹔必須要通過旅游業吸引人流、物流、資金流、信息流，加快推動城市的進一步發育成長。這“三個區”開發既是獨立的大項目，同時，又充分體現了生產力要素的相互聚集、相互推動，遙相呼應，是市委、市政府推動全市經濟發展和創業競賽的戰略舉措，必將發揮帶動和牽引經濟發展的重要作用。

　　新區建設現狀鼓舞人心

　　城南新區開發項目自啟動以來，在市委、市政府的正確領導下，在城南新區管委會各成員單位的共同努力下，先后完成了新區前期規划設計及專家評審、土地收儲、主干道招投標、有關業主的搬遷退地等工作，截止7月底，完成項目投資6000多萬元。

　　土地收儲工作已于今年3月底完成，收儲土地面積757畝，支付征地補償費用4500多萬元。目前，新區規划范圍內地表附著物的拆遷退地工作已基本完成。新區開發項目最重要的綜合性主干道于4月份破土動工，該主干道北接八一南路316國道交叉口，東接邵泰公路，全長1.61公里，設計40米寬，雙向四車道，總資1112萬元。截止7月底，主干道路基工程已推進工程量1400多米，完成總體工程的25%。招商引資工作緊鑼密鼓。新區啟動以來，前來咨詢的客商絡繹不絕，目前已有多家有較大實力的房地產開發企業前來洽談，8月份可啟動土地挂牌交易，有望與開發商簽約。從個人購房咨詢情況看，城南新區高尚住宅具有廣闊的市場空間。根據新區建設規划，今年我市將啟動行政辦公樓工程，新的行政辦公樓建筑面積1.2萬平方米，可供800人辦公使用，擬投資1500萬元。目前，新區市政府行政辦公大樓立項報批已經南平市有關部門同意轉省發展計划委員會備批。同時，行政中心的規划設計已委托北京專家蔡鎮鈺教授著手進行。九月份前將完成項目立項報批和建筑設計等前期工作，力爭10月份啟動行政辦公樓建設。

　　總之�建設城南新區，既是按專家意見民主科學地決策，又是借鑒成功經驗的有益嘗試，更是邵武發展的現實選擇。對于這一改變政府投入、行政指令為市場運作和經營城市的全新舉措，有人將它與當年上海開發浦東新區相比，并認為建設城南新區就是建設邵武的浦東，將極為有效地推動邵武社會經濟發展和城市化水平的提高。　　我們相信，隨著新區建設進程的日益加快，更靚更強的邵武將與您同在！

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