1995 年 底 ， 全 国 商 品 房 的 空 置 量 已 达 5000 平 方 米 。 由 于 今 年 上 半 年 房 地 产 投 资 规 模 依 然 过 大 ， 有 效 需 求 相 对 不 足 ， 金 融 机 构 开 展 买 方 信 贷 的 步 子 迈 得 不 够 大 ， 所 以 可 以 认 为 ， 空 置 量 还 将 增 加 。 造 成 大 面 积 空 置 的 重 要 原 因 ， 是 房 价 高 得 超 出 绝 大 多 数 需 房 人 的 购 买 力 。 而 房 价 离 谱 的 主 要 原 因 ， 又 是 其 中 塞 进 了 许 多 不 该 塞 的 东 西 。 房 价 消 肿 ， 商 品 房 才 能 消 滞 ， 已 是 上 下 一 致 的 呼 声 。 这 里 提 出 几 点 房 价 消 肿 的 建 议 ， 供 有 关 方 面 决 策 参 考 。

首 先 要 改 革 地 价 计 收 办 法 。 在 实 行 土 地 有 偿 有 限 期 使 用 制 度 的 情 况 下 ， 房 价 中 包 含 地 价 ， 是 天 经 地 义 。 问 题 是 这 个 地 价 怎 样 计 收 更 合 理 。 其 一 是 ， 目 前 的 地 价 ， 主 要 是 依 繁 华 程 度 划 分 的 。 繁 华 地 段 地 价 昂 贵 ， 对 商 业 服 务 业 的 经 营 者 是 合 理 的 ， 因 为 他 们 可 以 得 到 很 高 的 回 报 ； 对 于 一 般 住 户 则 不 那 么 合 理 ， 因 为 那 嘈 杂 的 环 境 并 不 适 住 。 住 宅 地 价 与 适 住 程 度 相 对 应 ， 才 是 合 理 的 。 其 二 ， 目 前 的 地 价 从 中 心 区 向 部 区 递 减 ， 使 改 进 的 改 建 旧 区 的 成 本 偏 高 , 实 质 是 鼓 励 开 发 商 到 郊 区 征 地 ， 使 城 市 面 积 膨 胀 。 为 此 ， 要 鼓 励 开 发 商 改 建 旧 区 ， 让 群 众 可 以 用 较 少 的 投 入 改 善 居 住 条 件 。 其 三 ， 由 于 住 宅 的 使 用 者 从 住 宅 得 不 到 什 么 经 济 收 益 ， 所 以 住 宅 的 地 价 应 当 远 低 于 非 住 宅 ； 其 四 ， 目 前 的 地 价 是 出 让 土 地 使 用 权 时 一 次 收 取 ， 开 发 商 也 就 把 它 一 次 摊 入 成 本 ， 造 成 地 价 居 高 不 下 ， 建 议 把 地 价 分 成 两 大 城 ， 一 块 是 开 发 商 交 纳 的 使 用 权 取 得 费 ， 一 块 是 使 用 人 交 纳 的 经 常 性 使 用 费 。 这 样 ， 一 次 进 入 房 价 的 费 用 相 对 减 少 ， 有 利 于 吸 引 群 众 买 房 。 由 于 经 常 的 使 用 费 是 要 随 物 价 的 上 升 而 上 升 的 ， 所 以 政 府 的 土 地 收 益 肯 定 会 多 于 现 行 办 法 。 是 一 口 吃 个 胖 子 好 ， 还 是 缓 缓 吸 取 营 养 好 ， 自 不 待 言 。

其 次 是 规 范 政 府 及 其 必 下 垄 断 机 构 的 收 费 行 为 。 “ 房 价 是 筐 ， 什 么 都 装 ” 。 在 总 结 综 合 开 发 经 验 进 ， 这 是 褒 奖 。 “ 以 桥 带 路 ， 以 路 促 房 ， 以 房 养 路 ， 以 房 保 配 套 ” ， “ 政 府 一 分 钱 没 花 ， 办 成 了 多 年 想 办 而 没 办 的 大 事 ” 。 其 中 窍 门 其 实 很 简 单 ， 就 是 把 各 种 费 用 一 骨 脑 儿 塞 在 房 价 中 。 尝 到 甜 头 的 官 员 们 认 为 ， 这 个 筐 真 好 ， 越 大 越 好 。 没 有 综 合 开 发 ， 就 没 有 十 多 年 来 许 多 城 市 的 巨 大 变 化 。 但 是 ， 随 着 时 间 的 推 移 、 情 况 的 发 展 ， 特 别 是 商 品 房 空 置 量 的 增 加 ， “ 房 价 是 筐 ， 什 么 都 装 ” 渐 渐 变 了 味 ， 成 了 对 综 合 收 费 现 象 的 讽 刺 。 十 多 年 前 买 房 的 主 体 是 单 位 和 大 款 ， 房 价 贵 些 无 所 谓 。 现 在 个 人 已 占 到 买 房 人 的 多 数 ， 最 急 需 解 决 住 房 问 题 的 数 百 万 户 又 同 时 是 缺 钱 无 权 户 ， 房 价 高 企 ， 必 然 滞 销 ， 这 是 客 观 的 规 律 。

其 三 是 收 款 回 报 期 望 。 在 国 外 ， 房 地 产 开 发 投 资 的 回 报 6 － 8 ％ ； 在 我 国 ， 投 资 安 居 房 的 回 报 也 不 少 于 15 ％ ， 建 中 高 档 房 屋 的 回 报 则 在 30 － 50 ％ ， 有 的 甚 至 达 100 ％ 以 上 。 对 高 回 报 的 期 望 必 然 造 成 高 定 价 。 开 发 商 应 当 从 商 品 房 的 滞 销 中 吸 取 教 训 ， 深 切 了 解 我 国 国 情 ， 自 觉 收 敛 期 望 ， 让 房 价 降 下 来 。

其 四 是 实 行 递 向 定 价 ， 即 按 买 房 人 的 承 受 能 力 决 定 房 屋 销 售 价 格 ， 由 此 反 过 来 推 定 生 产 成 本 ， 在 保 证 质 量 前 提 下 千 方 百 计 降 低 造 价 。 国 家 规 定 ， 安 居 房 的 销 售 价 格 在 每 平 方 米 一 千 元 左 右 ， 还 要 做 到 标 准 不 高 水 平 高 ， 造 价 不 高 功 能 全 ， 开 发 商 如 果 不 想 些 绝 招 ， 很 容 易 得 出 盖 不 成 房 子 的 结 论 。 采 用 大 开 间 设 计 ， 实 行 内 装 修 自 理 ， 多 用 国 货 ， 都 是 降 低 成 本 的 好 办 法 。

其 五 是 认 真 防 腐 介 廉 。 目 前 从 规 划 、 出 让 土 地 到 开 发 、 施 工 、 交 易 、 各 个 环 节 几 乎 都 有 不 正 之 风 存 在 ， 而 最 终 产 品 的 质 量 又 令 人 忧 虑 。 “ 羊 毛 出 在 羊 身 上 ” ， 所 有 贪 污 腐 化 、 挥 霍 浪 费 、 失 职 渎 职 造 成 的 损 失 ， 实 质 上 都 要 由 最 终 消 费 者 承 担 ， 造 成 房 价 肿 胀 。

可 见 ， 房 价 肿 胀 是 由 多 种 因 素 造 成 的 综 合 症 ， 必 须 实 行 综 合 治 理 ， 才 能 解 决 问 题 。 几 百 万 家 “ 盼 房 户 ” 为 盼 房 望 眼 欲 穿 ， 我 们 不 能 对 此 无 动 于 衷 。