房 地 产 　 　 　 　 　 　 市 场 的 长 期 低 迷 有 多 方 面 的 原 因 ， 其 中 不 容 忽 视 的 一 个 重 要 因 素 是 投 资 者 的 信 心 不 足 。

　 　 近 几 年 置 业 者 的 经 历 足 已 吓 倒 大 部 分 的 潜 在 投 资 者 ： 产 权 问 题 、 质 量 问 题 、 竣 工 延 期 、 价 高 质 劣 的 物 业 管 理 等 等 无 一 不 令 已 置 业 者 心 寒 。 恢 复 投 资 者 信 心 是 决 定 房 地 产 业 前 途 的 关 键 ， 让 投 资 者 放 心 地 把 钱 交 经 发 展 商 ， 发 展 商 才 有 可 能 把 合 格 的 物 业 按 时 交 付 给 投 资 者 ， 因 为 一 切 问 题 的 根 源 都 在 于 缺 钱 ； 缺 钱 交 不 了 土 地 出 让 金 ， 造 成 产 权 出 问 题 ； 缺 钱 造 成 偷 工 减 料 ， 质 量 出 问 题 ； 缺 钱 难 以 保 证 工 期 ， 造 成 竣 工 延 期 … … 虽 然 并 非 有 钱 便 能 成 事 如 意 ， 但 唯 有 有 钱 才 具 备 了 解 决 问 题 的 条 件 。 如 何 才 能 让 投 资 者 放 心 地 把 钱 交 给 发 展 商 呢 ？ 这 不 是 通 过 现 有 的 促 销 方 式 能 够 实 现 的 。 必 须 创 造 一 种 新 机 制 ， 使 投 资 者 所 承 担 的 风 险 能 降 至 合 理 程 度 ， 而 不 是 像 现 在 这 样 让 投 资 者 承 担 几 乎 全 部 的 风 险 。 　 　 在 国 际 商 务 中 有 多 种 分 散 置 业 风 险 的 机 制 可 供 房 地 产 业 借 鉴 。 在 此 仅 对 银 行 保 函 在 房 地 产 交 易 中 的 使 用 作 一 简 单 的 介 绍 。

　 　 银 行 保 函 是 以 金 融 信 用 为 支 持 所 提 供 的 担 保 ， 其 可 信 度 远 高 于 一 般 商 业 信 用 的 担 保 。 更 由 于 银 行 保 函 通 常 采 用 连 带 保 证 方 式 且 索 赔 程 序 简 单 而 极 受 欢 迎 。

　 　 鉴 于 目 前 房 地 产 投 资 者 对 产 权 、 迟 延 交 房 、 房 屋 质 量 等 问 题 最 为 关 注 ， 也 最 不 放 心 ， 因 此 ， 发 展 商 如 能 取 得 银 行 出 具 的 下 列 保 函 必 能 大 大 促 进 其 销 售 ， 对 银 行 而 言 ， 目 前 也 是 开 展 下 列 保 函 业 务 的 黄 金 时 间 ：

　 　 按 期 交 房 保 函 ， 即 由 银 行 出 具 的 保 证 发 展 商 能 在 合 同 规 定 的 日 期 交 付 合 格 物 业 的 担 保 书 。 如 发 展 商 迟 延 交 付 物 业 ， 买 家 即 可 向 银 行 索 赔 ， 如 迟 延 天 数 达 合 同 规 定 的 解 约 条 件 ， 买 家 则 可 向 银 行 要 求 返 还 已 支 付 的 房 款 、 利 息 及 违 约 金 。 按 期 交 房 保 函 可 基 本 消 除 买 家 对 “ 钱 去 楼 空 ” 的 担 忧 ， 从 而 大 大 降 低 了 投 资 风 险 。

　 　 物 业 质 量 保 函 ， 即 由 银 行 出 具 的 保 证 发 展 商 交 付 的 物 业 质 量 完 全 符 合 合 同 规 定 的 担 保 书 ， 凭 此 保 函 ， 买 家 在 所 购 买 物 业 发 生 质 量 问 题 时 ， 即 可 直 接 向 银 行 索 赔 。

　 　 产 权 无 瑕 疵 保 函 ， 即 由 银 行 保 证 买 家 购 买 的 物 业 将 可 获 得 完 整 的 所 有 权 。 买 家 可 根 据 此 保 函 在 所 购 买 之 物 业 存 在 权 利 瑕 疵 时 要 求 银 行 赔 偿 ， 或 要 求 解 除 合 同 ， 由 银 行 返 还 全 部 房 款 、 利 息 并 赔 偿 损 失 。

　 　 银 行 保 函 的 作 用 不 仅 仅 是 赋 予 买 家 更 多 的 保 障 ， 更 重 要 的 是 能 鼓 励 投 资 者 放 心 地 投 资 ， 从 而 大 大 降 低 发 生 诸 如 迟 延 竣 工 、 质 量 问 题 、 产 权 问 题 的 几 率 。 其 作 用 在 某 种 程 度 上 将 胜 于 直 接 贷 款 给 发 展 商 。 对 银 行 而 言 ， 只 要 对 发 展 商 的 资 信 有 清 楚 的 了 解 并 且 对 物 业 投 资 可 行 性 作 科 学 的 分 析 ， 从 而 确 定 合 理 的 收 费 ， 银 行 便 可 合 理 控 制 自 身 的 风 险 并 赚 取 一 定 的 利 润 。 而 且 由 于 银 行 可 通 过 多 种 渠 道 分 散 风 险 ， 制 约 发 展 商 ， 发 展 商 不 得 不 以 加 倍 的 努 力 和 谨 慎 ， 防 止 出 现 上 述 种 种 问 题 。